Перевод дач в жилые дома в Беларуси не станет массовым, как и последующее образование на территории садовых товариществ населенных пунктов. Наиболее востребована такая трансформация может быть в элитных СТ, расположенных в непосредственной близости от крупных городов, считают эксперты рынка недвижимости.
Напомним, возможность перевода садовых домиков в жилые дома предусматривается вынесенным на общественное обсуждение проектом указа "О садоводческих товариществах". Товарищество, в котором более половины земельных участков изменит свое целевое назначение, сможет обратиться к местным властям с заявлением о включении территории СТ в границу населенного пункта либо об образовании на его базе населенного пункта.
Как отметил в беседе с корреспондентом Смартпресс учредитель агентства недвижимости "Бугриэлт" Николай Тукин, спрос на перевод дачных домов в жилые однозначно есть. "Но, как мне кажется, не больше четверти всех собственников хотят этого и имеют на это планы. Прежде всего, это касается дач, которые находятся в непосредственной близости от больших городов, областных центров, которые внешне более-менее похожи на жилую застройку", - отметил он.
Востребован перевод дач в жилые дома, и последующее включение СТ в границу населенного пункта будет также в том случае, если они де-факто в нем и так уже находятся. "Часто бывает, что по одну сторону дороги садовое товарищество, а по другую – деревня. Вот такие дома однозначно будут стараться переводить в жилье", - полагает собеседник.
"А если мы говорим про садовые товарищества, которые находятся на краю света, то там никто этим заниматься не будет, и цели такой не имеет", - убежден эксперт.
Менеджер по загородной недвижимости агентства недвижимости "Твоя столица" Лариса Самусенкова в свою очередь также предположила, что стремиться получить новый статус будут владельцы дорогих построек, расположенных вблизи Минска, имеющие хорошие коммуникации. "В остальном это будут единичные случаи", - заметила она.
Мотивы и возможности
Перевод дачи в жилой дом, по мнению Ларисы Самусенковой, может быть интересен тем, кому нужна регистрация. "Если у человека не хватает денег на дом в пригороде Минска, он ищет дачу. Если эта дача стоит дешевле, чем дом, и там можно прописаться – это сыграет какую-то роль для человека", - отметила она.
Кроме того, продолжила эксперт, есть фактор более выгодных тарифов на услуги ЖКХ для жилых домов, который особенно существенен, если человек живет на даче круглогодично. "Есть элитные товарищества, которые расположены близко от Минска, с централизованным газо- и водоснабжением, и в которых люди живут круглогодично. Они будут заинтересованы в том, чтобы перевести дачные дома в жилые и в последующем само СТ в населенный пункт. Потому что стоимость тарифов на электричество будет совсем другая", - сказала Самусенкова.
С этим мотивом также согласен Николай Тукин. "Что касается газа – тариф в СТ серьезно отличается, и многие шли на различные ухищрения, чтобы его снизить. Сейчас же можно будет спокойно переводить дачу в дом, и получить нормальный тариф", - заметил он.
Кроме того, он отметил и психологический момент. "Людям гораздо понятнее и проще вкладываться в то, что потом может называться домом. Когда я вкладываю, условно, $1 в дом, он превращается в $1,5, если я вкладываю $1 в дачу, он превращается в $0,8", - сказал Тукин.
При этом он обратил внимание, что не каждая "избушка" может быть переведена в статус жилого дома. Согласно проекту указа, она должна отвечать всем необходимым требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (то есть быть не меньше определенного размера, иметь как минимум одну жилую комнату, кухню, санузел, прихожую).
"Условно, взять дачу в 15 кв. м и назвать ее домом – так не получится. Конструктивно, технически, она должна быть похож на дом", - подчеркнул эксперт.
До деревни путь не близок
Оба эксперта согласны, что процесс трансформации СТ в населенный пункт – дело долгое. "Возможно, как-то путем голосования правлением СТ решение будет приниматься и двигаться, но двигаться очень медленно", - убеждена Лариса Самусенкова, отметив, что в процессе придется решать слишком много вопросов. "Населенный пункт – это инфраструктура, амбулатория, магазины… Как СТ будут отапливаться, как чиститься, что делать с их узкими дорогами?", - отметила она.
Николай Тукин отметил, что, по проекту указа, местным исполкомам будет отводиться переходный период в 10 лет для создания необходимой инфраструктуры. И именно в инфраструктуре и дорогах будет главная проблема. "О каких-то тротуарах даже не придется говорить. Хотя бы о том, будет или не будет минимальный размер проезжей части. Я не представляю себе ситуации, что кто-то от своих участков будет отрезать землю в пользу дороги", - сказал он.
Собеседник обратил внимание на еще один момент. "Если мы переводим садовое товарищество в жилую застройку, то на него начинают распространяться правила для жилой застройки. То есть появляется требование об обязательном освоении участка. В СТ этого можно не делать - там целевое назначение участка, как правило, садоводство. Можно просто посеять газон и приезжать каждые выходные жарить шашлык. Но если мы говорим про жилую застройку, то уже есть конкретные сроки освоения участка: если в течение трех лет там не построен жилой дом, он уходит на изъятие", - напомнил Тукин. В данной связи он прогнозирует, что между теми, кто стремится изменить статус СТ, и теми, у кого в этом товариществе есть просто участок без дома, начнется борьба.
В чем выгода государства
По мнению Николая Тукина, государству может быть выгоден перевод хороших дач в СТ в жилые дома: это уменьшит очередь нуждающихся. Кроме того, это позволит упорядочить земельные вопросы и пополнить местные бюджеты благодаря уплате различных пошлин. "В большей части СТ как минимум границы участков не пляшут – все заступили куда надо и не надо. Все будет приводиться в соответствие, и это станет большой работой для БТИ, земельной службы, архитектуры… Ужасаюсь количеству пошлин, которые люди заплатят за все эти процедуры", - отметил он. В итоге "государство будет в выигрыше в глобальном смысле, но чиновникам, которые этим будут заниматься, я сочувствую", - добавил эксперт.
Вырастет ли спрос, и что вообще сегодня происходит на рынке загородной недвижимости
Как полагает Николай Тукин, дома, которые расположены в черте населенных пунктов, и имеют хороший подъезд, вырастут в цене. " Если такое товарищество похоже на условный пригород, поселок – вот на такие дома будет увеличиваться спрос и расти цена. Но это не будет глобальное повышение стоимости – 15-20%, местами 30%", - считает он. "Если же мы говорим про среднестатистическую дачу в непонятном месте, с узеньким подъездом и маленьким участком – то на ее стоимость это никак не повлияет", убежден он.
В целом оценивая ситуацию на рынке загородной недвижимости, учредитель агентства "Бугриэлт" отметил, что количество покупателей в пандемийный период стало однозначно больше. "С приходом пандемии тот пласт людей, которые предполагали покупать дом, и рассматривали вариант загородной жизни, начали это реализовывать. То есть включились в процессы именно те, кто думал, ехать или не ехать (за город – Смартпресс), у кого стоял выбор – квартира либо дом", - отметил он.
По его данным, наиболее велик спрос на землю, где можно строить самому, на недострои, и на современные строения. "Рынок стал живее, спрос вырос, но этот спрос концентрируется либо на землю, либо на новые постройки. На постройки прошлых лет, большие дома и коробки советского периода спрос никак не среагировал", - полагает он. В части цены "подросли" хорошие дома и участки: "если раньше дом стоил $140-150 тыс., то стал $160-170 тыс, участок стоимостью $50-60 тыс. стал стоить $65-75 тыс.", - отметил он.
Лариса Самусенкова в свою очередь обратила внимание, что рынок загородной недвижимости последние семь лет падал в цене. "Спрос появился только благодаря пандемии в прошлом году – на дачи, на дома. Но цены не выросли", - отметила она.
"Предложений много, предложение хорошее во всех сегментах. Предлагается очень много домов большой площади, "коробок" с большой площадью, старых построек", - рассказала она. При этом, по оценке эксперта, у покупателей наиболее востребованы сегодня дома небольшой площади с современным ремонтом. "К сожалению, плохо стали продаваться дома из натуральных материалов – клееного бруса, профилированного бруса, потому что за ними нужен соответствующий уход, что накладно", - отметила она.
По оценкам эксперта агентства "Твоя столица", продажи в этом году менее активны, чем в прошлом. "В прошлом году был подъем, продавалось очень много и дешевых дач, и домов для отдыха и проживания ценой порядка $50 тыс. В этом году спрос есть, но он вялый, - рассказала Самусенкова. - Наибольший спрос – на дешевые дачи до $15 тыс., и на дома в 20-километровой отдаленности от столицы для постоянного проживания в ценовом диапазоне порядка $80-100 тыс."
"Вялость" спроса эксперт связывает с экономической ситуацией в стране, "возможно, люди выжидают", да и ставки по кредитам очень высокие. Кроме того, исходя из ее данных, стало меньше покупок россиянами.