Рынок офисной недвижимости Минска постепенно выходит на новый этап развития. Если раньше ключевыми критериями выбора были цена и расположение, то сегодня бизнес оценивает гораздо более широкий набор факторов: качество среды, инфраструктуру, гибкость пространства и влияние офиса на эффективность работы сотрудников. На этом фоне формируется новый тип объектов – бизнес-центры как экосистемы. Высокое качество среды и технологий напрямую влияет на удержание талантов и лояльность арендаторов, превращая офис из статьи расходов в инструмент эффективности.
Один из наиболее показательных примеров такого подхода в Минске – БЦ “Эллипс” в многофункциональном комплексе “Фарфоровый”. О том, как меняется рынок и почему именно такие проекты становятся точками притяжения для бизнеса и инвесторов, поговорили с руководителем “Недвижимости для бизнеса” компании “Твоя Столица” Андреем Посканным.
Бизнес-центр “Эллипс” (рендер предоставлен застройщиком)
БЦ “Эллипс” – 15-этажный флагман делового кластера в многофункциональном комплексе “Фарфоровый”. Он расположен в экологически чистом районе Минска – на пересечении проспекта Машерова с улицей Кропоткина, рядом с будущими станциями метро “Переспа” и “Комаровская”. Объект оснащен последними разработками современных инженерных системам, которые делают его по-настоящему “умным” и энергоэффективным. Рядом с бизнес-центром – кафе, спа-комплекс с мини-бассейном, фитнес-центры, салоны красоты, магазины и ПВЗ известных маркетплейсов.
Рынок Минска: восстановление и дефицит качественных площадей
После нескольких турбулентных лет рынок офисной недвижимости Минска стабилизировался и постепенно растет. По данным аналитиков, уже в 2024-2025 годах ставки аренды в ряде сегментов вернулись к допандемийному уровню, а спрос начал формироваться не только IT-компаниями, но и реальным сектором экономики. Например, на долю сферы услуг и торговли у нас приходится сегодня 60% всех поступающих спросовых заявок. IT-сектор постепенно восстанавливается и по итогам первого квартала уже занимает в структуре 12%.
При этом ключевая особенность текущего этапа развития рынка – ограниченное предложение гибких и полностью готовых офисных пространств, что формирует дополнительный потенциал для развития данного направления.
Руководитель компании “Твоя Столица. Недвижимость для бизнеса” Андрей Посканной
– Глобальных изменений на рынке нет – он в целом сбалансирован. Основной объем новых бизнес-центров был введен в 2023 и 2024 годах. В 2025-м новых крупных вводов фактически не было, поэтому рынок сейчас живет в логике перераспределения существующего предложения, – отмечает эксперт.
В результате формируется ситуация, характерная для многих рынков: при внешнем балансе ощущается дефицит именно качественных современных площадей.
Еще один важный сдвиг – изменение требований арендаторов и покупателей недвижимости.
– Если раньше основной запрос был на open space, сегодня компании хотят смешанные планировки. Им нужна гибкость – возможность зонировать пространство под разные задачи. И второй важный момент – готовность помещений. Арендаторы все чаще выбирают офисы с отделкой, чтобы не вкладываться в ремонт и быстрее запускать бизнес. Если же говорить о покупателях, то они, как правило, приобретают “голые” стены в офисах и потом самостоятельно делают под себя ремонт, – говорит Андрей Посканной.
Так будет выглядеть БЦ “Эллипс” после сдачи в эксплуатацию (рендер предоставлен застройщиком)
Экосистема вместо квадратных метров
На этом фоне формируется ключевой тренд – переход от “офиса как помещения” к “офису как среде”. Такой вариант, в частности, предлагается в БЦ “Эллипс”.
– Современные бизнес-центры – это уже не просто стены и кабинеты. Девелоперы внедряют целую экосистему: панорамное остекление, качественное естественное освещение, современные системы вентиляции с рекуперацией, индивидуальное управление климатом. Например, раньше вентиляция в бизнес-центрах управлялась централизованно, а сегодня арендаторы хотят контролировать микроклимат внутри своего офиса. Это уже базовое ожидание рынка, – объясняет эксперт.
Но ключевое отличие – не в технологиях, а в инфраструктуре. Современный офис перестает быть местом, куда сотрудник ходит “с 9 до 18”. И в соответствии с этим компании пересматривают свое отношение к подбору помещений.
– Если раньше офис использовался, условно говоря, 8 часов в день, то сегодня это пространство используется более гибко, оно может работать в режиме 24/7. Многие компании уже применяют сменный график. И здесь критически важно, чтобы человек мог закрыть все свои потребности в одном месте. Сотрудник может приехать раньше, сходить в спортзал, привести себя в порядок, поработать, сделать перерыв, пообедать, решить личные вопросы – и все это без лишних перемещений по городу. Это экономит время, снижает стресс и напрямую влияет на продуктивность. В такой среде человек работает эффективнее, – говорит Андрей Посканной.
“Эллипс” планируют сдать в эксплуатацию в декабре 2026 года
Поэтому инфраструктура внутри бизнес-центра или рядом с ним – это не просто удобство, а фактор, влияющий на экономику бизнеса.
– Многие компании раньше делали кухни внутри офисов. Но сегодня логика меняется: проще спуститься на пару этажей, поесть в кафе, отдохнуть и вернуться к работе. Это быстрее, удобнее. И бизнесу не нужно тратить ресурсы на обслуживание этих зон. При этом такие сервисы усиливают сам объект. Кафе, рестораны, спа – это самостоятельные бизнесы, которые получают поток клиентов за счет офисного центра. В итоге формируется синергия: офисы создают трафик, а сервисы повышают привлекательность объекта. Это напрямую влияет на его ликвидность, – объясняет эксперт.
Кроме того, еще одним важным критерием выбора офиса сегодня является возможность комфортной парковки. В данном проекте предусмотрели и это: подземный паркинг насчитывает 173 машино-места, при этом около трети мест оборудованы электрозарядными станциями.
Современный спа-комплекс расположен в паре десятков метров от БЦ “Эллипс” (рендер предоставлен застройщиком)
БЦ “Эллипс”: “сильная” локация и инженерные решения
На фоне этих трендов БЦ “Эллипс” выглядит не просто современным объектом, а логичным ответом на запросы рынка.
– Во-первых, это очень сильная локация. Рядом парк Победы, река Свислочь, хорошая транспортная доступность – с учетом открытия в ближайшие годы новых станций метро. Это важно как для сотрудников, так и для клиентов.
Во-вторых, сам “Фарфоровый” формирует среду: прогулочные зоны, инфраструктура, общественные пространства. Важно понимать, что “Эллипс” – это не отдельное здание. Это часть большого комплекса, где будут и другие бизнес-центры, и сервисы. То есть формируется полноценная экосистема, которая работает на всех – и на бизнес, и на жителей, – комментирует Андрей Посканной.
Кстати, успех жилых продаж в составе многофункционального комплекса подтверждает актуальность концепции Live-Work-Play. В последнем построенном доме осталась одна квартира, остальные дома полностью заселены. Всего в комплексе уже построено и введено 595 квартир, 48 встроенных многофункциональных помещений, 610 машиномест, СПА-центр. Заканчивается строительство кафе, боулинга и части благоустройства бульвара.
Многофункциональный комплекс “Фарфоровый“
Инженерные решения в ”Эллипсе“ соответствуют самым современным требованиям рынка, отмечает эксперт.
– На каждом этаже предусмотрены отдельные блоки, и все они оборудованы санузлами. Планировки гибкие – можно адаптировать пространство без глобальных переделок. Панорамное остекление дает отличное естественное освещение. И, конечно, система приточно-вытяжной вентиляции с электрическим подогревом – это независимость от городских сетей. Плюс индивидуальное управление кондиционированием в каждом блоке. Все эти факторы положительно влияют на привлекательность объекта для инвесторов и арендаторов, – перечисляет Андрей Посканной.
Он также отмечает интерес к формату покупки этажами.
– В “Эллипсе” можно приобрести целый этаж – это около 500 м². Для компаний это возможность полностью контролировать пространство: обеспечить безопасность, настроить доступ, организовать работу без посторонних. Такие решения востребованы у бизнеса, который думает стратегически – на 5-10 лет вперед, – говорит эксперт.
По его словам, стоимость офисной недвижимости в “Эллипсе” находится в рынке (от $1600 до $2500 в эквиваленте, включая НДС), а уровень самого продукта ”выше, чем у многих конкурентов“.
Так может выглядеть офис в новом бизнес-центре
Редкий формат для рынка коммерческой недвижимости Минска
Важно понимать: подобные проекты в Минске пока единичны. Большинство существующих бизнес-центров, в первую очередь старой постройки, – это либо классические административные здания, либо объекты без развитой инфраструктуры.
– Чистые офисные здания постепенно уходят на второй план. Компании выбирают места, где можно закрыть все потребности – работа, питание, отдых, сервисы. Такие объекты из года в год будут становиться все более востребованными, – подчеркивает Андрей Посканной.
На фоне того, что в столице более 250 тыс. качественных офисных площадей класса “А” и “В+” зависли в сегменте долгостроев еще с периодов 2014-2022 годов, девелоперы, которые демонстрируют стабильные темпы строительства и выводят современные востребованные площади, как застройщик МК “Фарфоровый” СООО “ИНФОРЕАЛТ”, получают дополнительное доверие со стороны рынка.
В ”Эллипсе“, ввод в эксплуатацию которого планируется в декабре 2026 года, продано уже 30% площадей. По мнению эксперта, это хороший показатель. И он не исключает, что все офисы в бизнес-центре будут распроданы еще на этапе строительства – даже с повышением цены. Особенно с учетом того, что свое влияние на рынок офисной недвижимости в Минске может оказать и геополитика.
– Уже на сегодняшний день чувствуется вливание инвестиций в офисную недвижимость белорусской столицы. В частности, российский бизнес сейчас релоцируется из Дубая, и одним из привлекательных вариантов для него является Беларусь – страна с хорошей экономикой и политической устойчивостью. Не исключено, что данная ситуация может спровоцировать и рост цен на рынке, – подчеркивает эксперт.
“Фарфоровый” с высоты птичьего полета (рендер предоставлен застройщиком)
Почему ”Эллипс“ – это больше, чем бизнес-центр
БЦ ”Эллипс“ – это не просто офисная недвижимость. Это продукт нового поколения, который объединяет:
-
современную инженерную инфраструктуру;
-
гибкие и готовые к работе пространства;
-
развитую экосистему сервисов;
-
сильную локацию и окружение;
-
инвестиционную привлекательность.
В условиях, когда рынок движется в сторону комплексных решений, именно такие объекты становятся точками роста – как для бизнеса, так и для инвесторов. Поэтому ”Эллипс" сегодня воспринимается не просто как еще один бизнес-центр, а как один из немногих проектов в Минске, который уже соответствует требованиям будущего.
Автор: Сергей Лобко
*Партнерский материал
*Использование и цитирование данной статьи допускается в объеме, не превышающем 20% при наличии гиперссылки. Более 20% – только с разрешения редакции.
