В редакцию Smartpress.by написала читательница Людмила. Ее знакомая купила квартиру в Минске в новостройке в рассрочку от застройщика. Право собственности уже зарегистрировано, но полностью за жилье она еще не рассчиталась. Денег на дальнейшие платежи не хватает.
Вопрос простой: может ли Людмила выкупить у знакомой эту квартиру до погашения рассрочки и дальше рассчитываться с застройщиком сама?
Моя знакомая купила квартиру в рассрочку в Минске в новостройке. Платить рассрочку денег не хватает. Могу ли я выкупить у неё эту квартиру до погашения рассрочки и потом рассчитаться самой.
Отвечает адвокат Минской областной коллегии адвокатов Анастасия Антонова: законный путь есть. Но это не обычная продажа квартиры “сегодня договорились – завтра переоформили”. Пока долг перед застройщиком не погашен, квартира находится под обременением.
Почему нельзя просто продать квартиру
Если квартира куплена в рассрочку и право собственности уже зарегистрировано, покупатель формально стал собственником. Но до окончательного расчета на квартиру, как правило, накладывается запрещение отчуждения – то есть собственник не может свободно продать, подарить или иначе передать ее другому человеку, пока не выполнит обязательства перед застройщиком.
Поэтому схема “я дам деньги знакомой, она подпишет договор, а потом я буду платить” опасна. Без согласия застройщика и правильного оформления сделка может просто не пройти регистрацию.
Какой законный вариант есть
В такой ситуации адвокат говорит о переводе долга. Это значит, что прежний должник – подруга читательницы – передает свой долг другому лицу, а новый человек принимает обязанность платить дальше.
Такой механизм предусмотрен статьей 362 Гражданского кодекса Беларуси. В ней прямо сказано: перевод должником своего долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора. В этой истории кредитор – застройщик, потому что именно ему еще должны деньги.
“Обязательное условие – согласие кредитора, то есть застройщика”, – подчеркивает Анастасия Антонова.
В какой форме это оформляется
Перевод долга должен быть оформлен так же серьезно, как и основная сделка. Статья 362 ГК отсылает к правилам статьи 360 ГК о форме уступки требования. Там указано: если исходная сделка была совершена в письменной или нотариальной форме, уступка должна быть оформлена в соответствующей письменной форме; если сделка требует государственной регистрации, уступка тоже подлежит регистрации в установленном порядке.
С недвижимостью это особенно важно. Белорусская нотариальная палата разъясняет: договор купли-продажи недвижимости и переход права собственности по нему должны быть зарегистрированы в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; если это требование не соблюдено, договор считается незаключенным.
Что должен проверить покупатель
До передачи денег нужно понять три вещи.
Первая – сколько реально осталось платить. Не “примерно 40 тысяч”, а точная сумма остатка, график платежей, возможные проценты, штрафы, пени и условия досрочного погашения.
Вторая – что написано в договоре с застройщиком. Можно ли передавать права и обязанности другому человеку, в каком порядке, за какую плату и с какими документами.
Третья – какие обременения зарегистрированы по квартире.
А если застройщик не согласится?
Тогда схема с переводом долга не сработает.
Застройщик вправе оценивать нового должника: сможет ли он платить, устраивают ли его условия, нет ли рисков по договору. Если он не дает согласие, прежняя покупательница остается должником, а квартира – с прежним обременением.
В таком случае остаются другие варианты: полностью погасить рассрочку, снять обременение, а уже потом продавать квартиру обычным способом; либо искать иной вариант, который согласует застройщик. Но “обойти” его через расписку между двумя физлицами – плохая идея. Деньги можно передать, а собственником так и не стать.
Задать вопрос в нашу рубрику “Мы выяснили” очень просто: заходите в чат-бот (@smartinf_bot), спрашиваете, а мы разбираем ваш вопрос. Ответы публикуем по вторникам и четвергам с 17:00 до 18:30 на сайте и в нашем Telegram-канале.
