Рынок недвижимости моментально реагирует на любые глобальные и локальные изменения, уверяют специалисты. В 2021 году белорусы, несмотря на пандемию и общественную ситуацию, вернулись к решению своих жилищных вопросов. Смартпресс узнал у заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики риэлторской компании "Твоя столица" Андрея Чернышева, какие метры держатся в цене и почему пустуют офисы.
- Что сейчас происходит с рынком жилой недвижимости, в том числе, с ценами на нее?
- На данный момент ситуация неоднозначная и даже уникальная: с одной стороны стрессовые ситуации никуда не пропали, все их чувствуют (и покупатели, и продавцы), но при этом покупательская активность - гораздо больше, чем и в стрессовом 2020 году, и в спокойном 2019-м. Если сравнить количество проданных квартир на вторичном рынке (этот показатель мы можем с достоверностью отслеживать), то на 500-600 квартир за январь-август продано больше, чем в 2019-ом.
Да, покупательская способность снижается, доллар значительно выше, чем в 2019 году, условия кредитования усложнились, но все равно покупки совершаются. И это касается не только вторичного, но и первичного рынка. Подобные отзывы мы получаем, как и от наших специалистов, так и со стороны застройщиков, с которыми работаем. Спрос активен.
- Вы назвали 2020 год стрессовым для рынка недвижимости, каковы масштабы этого стресса?
- В 2020 году было несколько стрессов - один за другим. В феврале-марте впервые за много лет поднялся курс доллара (с Br2 до Br2,5-2,6), а для покупателей это стрессовый фактор: они получают зарплату в белорусских рублях, а цена недвижимости у нас, так сложилось, формируется в у.е., соответственно, недвижимость дорожает. Рынку недвижимости необходимо в такой ситуации несколько месяцев, чтобы перестроится на новые рельсы, чтобы покупатели поняли, где им искать дополнительные средства, как просить у продавцов скидку, хотя они неохотно идут в этом вопросе навстречу, так как для них тоже все дорожает.
В 2020 году курс доллара через месяц-полтора откатился до Br2,4 и зафиксировался, в апреле-мае активность собиралась возвращаться, но пришла пандемия. Здесь уже влиял не финансовый фактор, а психологический: люди боялись выходить из дома, контактировать с другими людьми. Это было неожиданно для всех. В случае с курсами, мы знаем противоядие. А здесь… Но тоже был найден выход - онлайн-туры.
Но к осени рынок уже стабилизировался, фактор пандемии уже перестал влиять. Люди увидели, что надо продолжать жить, а для наших соотечественников жилищный вопрос - один из главных. Поэтому конец 2020 года прошел под знаком спокойствия, но в то же время - неопределенности, так как общественные события оказывали на покупателей давление, они не знали, как будет развиваться ситуация. И уже с января 2021 года люди увидели, что доллар стабилен, а в феврале спрос начал расти, пиковые значения были весной и даже летом. Кстати, хочу отметить, что последнее время понятие сезонности на рынке недвижимости не действует.
- Пользуются ли по-прежнему повышенным спросом квартиры-студии?
- Квартиры-студии выбирают люди с достаточно высоким достатком, которые не предполагают в ближайшем времени, что будет расти их семья. Потому что даже в просторной студии сложно уединиться, а наличие семьи предполагает потребность в отдельно изолированных комнатах. На замену студиям два-три года назад пришли квартиры евро формата, где обеденная зона совмещена с гостиной, но в обязательном порядке есть 1-2 изолированные комнаты - это “евро-двушка”, “евро-трешка”. Они популярны у покупателей, так как имеют небольшую площадь, но при этом есть возможность уединиться. Это то, что хотят покупатели: уменьшить цены за счет площади, но получить полноценную квартиру.
Интересно, что такие квартиры в какой-то мере переманили покупателей из “хрущевок” и “брежневок”. Не секрет, что они для молодых семей были интересны маленькой площади, но изолированными комнатами, а сейчас они приобретают квартиры евро формата. Сейчас, кстати, в фокусе покупательского спроса остаются малометражные квартиры, они и раньше разлетались, как горячие пирожки, но и сейчас квартиры 26 кв. м., а то и меньше, очень популярны для старта, а также для сдачи в аренду в качестве инвестиций.
- Почти год назад банки перестали массово выдавать кредиты на жилье. Какие варианты существуют сейчас?
- Действительно, в 2017 году кредиты стали неожиданно доступными, ставки снизились с 36% до 15% и это стало тем фактором, который держал активность на рынке следующие несколько лет. В августе 2020 года последний банк прекратил кредитование “вторички”, это подкосило спрос, потому что покупатели потеряли финансовый инструмент, за который держались. Например, в 2019 году доля покупателей с кредитом на вторичном рынке была 30-35%, а когда кредиты исчезли, в январе 2021 года таких покупателей осталось 14%, и это те, которые могли пользоваться системой стройсбережений.
Но покупательская способность не пропала, сделки совершались. Поясню: на вторичном рынке около 60% сделок происходит в формате цепочных, когда для приобретения новой квартиры продают старую, а на разницу мне надо найти средства, что гораздо проще. В данном случае рынок не сильно ощутил отсутствие кредитов.
Что касается первичного рынка: год назад кредиты на строящееся жилье выдавало достаточно большое количество банков, а сейчас уже как год - только “Белинвестбанк”. Однако мы посмотрели то число новостроек, которое можно купить от этого банка, и все равно абсолютное большинство новостроек кредитуется. Сейчас у нас официально на первичном рынке заявлено 144 новостройки, из них в продаже - 133. 80-90 новостроек можно купить в кредит, поэтому покупатели немного потеряли. Более того, на первичном рынке доступен инструмент рассрочка оплаты, востребованный среди покупателей. Более 100 новостроек предусматривают этот инструмент: рассрочка может быть на месяц, до конца строительства и даже достигает 100 месяцев. В любом случае, сделки совершаются, сказывается отложенный спрос в том числе.
- Госзастройщики продают жилье с машиноместом. Есть ли у покупателя возможность отказаться от него?
- Эти условия - это договорные отношения, покупатель может согласиться или нет. Почему застройщики так поступают: у них есть четкие требования по обеспеченности машиноместами возводимого жилья, но, как показывает практика, паркинги - самые затратные по себестоимости и не “отбивается”. Поэтому с точки зрения рыночных отношений - это ожидаемо, что застройщики так будут делать. А кто может, тот и приобретает.
- Несколько лет минчанам предлагают жилье в городах-спутниках. Появилась ли инфраструктура и насколько востребованы там квартиры?
- Года три назад в пригороде Минска пошел спрос на квартиры, это обусловлено ценой. И еще банально расчетом: есть жилые комплексы, которые находятся вблизи больших магистралей, поэтому даже на удалении 15 км от Минска можно добраться, и человек не терял время. Но в итоге покупатель мог приобрести жилье за имеющиеся у него в наличии средства. На тот момент за стоимость 2-х комнатной квартиры без отделки в Минске можно было приобрести в пригороде 2-х комнатную с чистовой отделкой и деньги еще оставались на подержанную машину. Мы вели такие расчеты, и это факт. Как показывает практика, когда дома начинают строиться в пригороде, они могут быть не обеспечены необходимой инфраструктурой (не только детсады и поликлиники, но и дороги).
Но надо понимать, что если это большой комплекс, то он обрастет инфраструктурой. Надо лишь подождать. А покупатель решает сам. Поэтому совет покупателям, когда они выбирают - Минск или пригород, надо понимать, насколько масштабной будет застройка. Если планируется 7-8 домов, то это интересная застройка, в будущем там появится вся необходимая инфраструктура.
- Насколько востребовано элитное жилье?
- Последние 10 лет элитное жилье не было массовым сегментом спроса. Другое дело, что в моменты подъема рынка (2012-13 гг., 2017-18 гг). были моменты оптимизма, люди думали о комфорте. Сейчас люди скорее думают, что будущее туманно, поэтому спрос сконцентрирован на жилье класса “стандарт”, “комфорт”, но не “люкс”. Безусловно, на рынке есть элитная недвижимость, но она не массовая, эти объемы найдут своего покупателя. Даже обеспеченный покупатель должен созреть и понимать, что он готов купить такое жилье.
С точки зрения инвестиций, здесь каждый решает сам: как хочет использовать и что хочет получить назад. Спрашивают: что лучше приобрести - новую элитную квартиру в центре Минска или “сталинку” в историческом центре? Если с целью сдачи в аренду, я рекомендую новостройку, потому что сегмент ценителей “сталинок” меньше. Безусловно, ее можно отремонтировать, но остаются видавшие виды подъезды и коммуникации.
- Осенью повышается спрос на аренду. Как сейчас складывается ситуация?
- Интересный момент: в этом году мы не наблюдаем “студенческого бума”. В 2020 году студенты, наоборот, уехали из города из-за пандемии и неохотно возвращались. Но в этом году бума не произошло. И со стороны иностранных студентов тоже, наверное, потому что границы закрыты. Квартир хватает, студентов меньше. Возможно, ежегодно появляются и новые места в общежитиях, это тоже влияет.
На рынке долгосрочной аренды квартир есть три категории жилья - бюджетное или “бабушатники”, комфортное с хорошим ремонтом, элитное с соответствующем инфраструктурой. В 2020 году в цене потеряло именно элитное, которое было востребовано у иностранных послов, представителей иностранных компаний. Если раньше средняя “однушка” стоила $600-700, то в 2020 году опустилась до $500-600.
Сейчас в слабом положении находится средний сегмент - комфортное жилье. Одна из причин: стало меньше запросов от IT-арендаторов, многие релоцировались. Пока стоимость аренды стоит, но ощущается недостаток спроса и давление в минус. Бюджетный сегмент и в 2020, и в нынешнем году остается стабильным: $200-220, а ближе к метро - $230-250.
- Спрошу об аренде офисов. Пандемия многие компании привела к пониманию того, что большие офисные площади не нужны - многие на “удаленке”. Чувствует ли кризис в Беларуси?
Офисная недвижимость как раз находится в самом сложном положении. В 2020 году мы видели, что одинаково стрессово ощущали себя как торговый, так и офисный сегменты. Но сейчас торговый сегмент восстановился, люди посещают торговые места, а следовательно интерес к ним высокий. Другое дело - офисная недвижимость. В большинстве крупных компаний сотрудники остаются на удаленных рабочих местах, кто-то взял на аутсорсинг. Крупные компании неоднократно уже говорили, что привыкли к такому режиму. У них также появился сменный режим работы: часть сотрудников работает в понедельник, часть - во вторник и т.д. Соответственно, большие площади им не нужны.
Сейчас на рынке офисов наблюдается рекордное как минимум за последние 10 лет предложение пустых офисов в аренду. Для сравнения в 2018-19 гг. ежемесячный объем свободных офисов в аренду был на уровне 40-50 тыс. кв.м. Это только в бизнес-центрах, а есть же еще встроенные в дома…
Сейчас же буквально несколько дней назад мы посчитали количество (пустующих офисов - Смартпресс) выросло до 137 тыс. кв.м. без учета того, что есть крупные бизнес-центры на финальной стадии строительства, которые готовы выйти на рынок, с совокупной площадью до 100 тыс. кв.м.
Можно сказать, что мы видим, что на офисном рынке надувается пузырь. Эти почти готовые объекты даже откладывают свой выход, чтобы еще не усугубить ситуацию. Совсем недавно крупнейший в Беларуси IT-игрок заявил, что освобождает площади. Это показательно. По нашим сведениям, некоторые компании отказываются от развития, потому что им не нужны офисы. есть и другая сторона, почему компании не избавляются от пустующих офисов: это их конкурентное преимущество на рынке труда, чтобы создать работникам условия работы.
Однако, повторю, ситуация сложная и она будет продолжаться как минимум год-два. По нашим расчетам, в среднем офисный рынок Минска поглощает 50-60 тыс. кв.м. Это, когда активность IT-компаний была высокой. А сейчас она уменьшилась настолько, сколько стало пустых офисов. Начиная с начала 2020 года до этого дня ставки аренды снизились на 20% без учета классификации качества.
