Пандемия коронавируса, накаленная общественно-политическая обстановка – в 2020 году все это существенно влияет как на деятельность каждого отдельно взятого человека, так и на экономику в целом, в том числе и на сферу недвижимости. Руководитель компании "СмартРиэлт", председатель Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности Татьяна Недерева-Архипец рассказала Смартпресс, что сейчас происходит на рынке и как в таких условиях себя вести покупателям и продавцам.
Что происходит сейчас на рынке недвижимости?
Я выделю три основных тренда. Начнем с того, что на рынок недвижимости в Беларуси традиционно влияет экономика. Однако с августа 2020 года все поменялось. На мой взгляд, страна впервые переживает такое состояние, когда политические и общественные отношения так существенно влияют на все сферы нашей деятельности.
В августе я говорила, что первое, что мы ощутим в сентябре-октябре, это снижение объема рынка - мы потеряем до 40%. Скажу вам так, что есть прогнозы, в которых я бы хотела ошибаться, однако, не в этот раз, к сожалению. В сентябре мы увидели снижение объема на 36% от стандартной месячной истории – именно столько потерял вторичный рынок квартир Минска.
Второй тренд, о котором я говорила еще в августе, это то, что пойдет снижение цены. Причем оно будет идти достаточно медленно. Это связано, прежде всего, с инертностью рынка недвижимости и инертностью поведения физических лиц – потребителей и покупателей, которые в общей массе сделок дают большой объем.
Третье – это то, что наблюдается увеличение разницы между ценой предложения и ценой сделки. А так как первичный рынок и вторичный очень связаны. То первичному придется реагировать значительно быстрее на все вещи, происходящие на рынке недвижимости.
А что сейчас с ценами и какой прогноз?
Ситуация на рынке такая, что резать медленно хвост кошке, опуская на $500, потом еще на $500 со стоимости объекта – эта история не работает. Необходимо сразу резко корректировать цену предложения до рыночной. И именно такие объекты сейчас возможно продать.
Некоторые мои коллеги считают, что в ближайший год цена упадет на 15-20%, но я бы не хотела делать прогнозов по снижению. Основной посыл о цене - это то, что период падения и глубина его будут, прежде всего, зависеть от того, как быстро государство и общество найдут выход из того общественно-политического кризиса, который мы наблюдаем на сегодняшний день. Если решение найдут в течение 2-3 месяцев, я думаю, мы уложимся с падением примерно в год. В противном случае, прогнозы по снижению цены и глубине падения, давать вообще очень сложно.
Плюс свернуто кредитование. И если вторичному рынку тяжело работать в таких условиях, но он будет к этому адаптирован, то для первичного рынка это большая проблема. Ведь специальные программы кредитования остались у считанных компаний, и эти ресурсы доступны далеко не всем застройщикам, которые работают на рынке не только Минска, но и регионов.
Вообще, любая стройка – это всегда риски, даже в условиях стабильной экономической ситуации и отсутствия общественно-политических потрясений. Сегодня – это лотерея. И выигрывать сейчас и переживут кризис без потерь те строительные компании, у которых очень крепкие менеджеры. Где очень сильная управленческая и финансовая функция. При выборе стройки для многих физлиц и потребителей основными критериями, которыми пользовались ранее всегда: маркетинговая активность застройщиков и отсутствие каких-либо скандалов в прошлом – уже ничего не гарантирует. Риски нужно внимательно считать.
Вы говорите, что цены снижаются, однако если открыть любой сайт с объявлениями о продаже, создается впечатление, что ничего не изменилось.
Скажу так, жизнь, несмотря ни на что продолжается. Конечно, все происходящее влияет на настроения, на желание людей тратить деньги. А они к этому, конечно, сейчас не расположены. Финансы перестают переходить из рук в руки, жизнь останавливается. Такие периоды в нашей экономике уже были, но они были связаны прежде всего с экономическими вещами и был виден свет в конце тоннеля.
Сейчас же формируется отложенный спрос, потому что покупатель, имея актив на руках в виде денежных знаков, не торопится их тратить. При этом продавцы, в надежде на чудо, выставляют объекты недвижимости с ценой реализации прошлого года. Однако надо подчеркнуть, что в том объеме предложения, которое исчисляется 9 тысячами квартир только в Минске – там больше половины объектов выставлены "на авось". Там нет намерения продать в среднесрочной перспективе, там скорее обстоятельства следующего плана – есть намерение продать квартиру только за эти деньги, а если не получится, то и ладно. Назвать это качественным предложением язык не поворачивается. Было неплохо, если бы, хлопнув в ладоши, это все можно было бы убрать. И работать с теми 3-4 тыс. квартир, которые люди реально хотят продать.
И что делать покупателям в такой ситуации?
Несмотря ни на что, я считаю, что для покупателей сейчас отличное время для покупки объекта недвижимости, причем, как дома, так и квартиры. Почему? Потому что сейчас на рынке недвижимости – большая неопределенность. В таких условиях можно прилично выиграть. Даже в объеме предложения квартиры с похожими потребительскими характеристиками могут отличаться на 10-20% в цене – это первое. Второе – есть люди, которые реально нуждаются в продаже объекта недвижимости и они будут готовы обсуждать интересные условия по сделке и торговаться. Третье – в таких условиях можно выбрать действительно классный объект недвижимости.
Мой совет покупателям – расширяйте горизонты. Если полгода назад рассчитывали на двухкомнатную квартиру, сейчас можем говорить о трехкомнатной. Или в принципе можно позволить себе небольшой дом. Такие варианты есть. С этой точки зрения, если обладаете железной волей и хорошей аналитикой, то сейчас отличное время для решения вопросов с жильем. Потому что, когда рынок привыкнет к работе в таком состоянии, этой неопределенности уже не будет. Когда на рынке наступит некий штиль и будет какое-то плато, возможности выиграть у покупателя уже не будет. Безусловно, не все покупатели в силу своих личных характеристик смогут воспользоваться моментом, поэтому лучше обращаться к услугам экспертов.
Особо внимательными следует быть покупателям. Внимательно считать риски, быть очень осторожными с предложениями с историей, кто конкретно продает недвижимость и на каких условиях. В любую такую пору, как сейчас, появляется большой объем предложений не только от застройщиков, но и от подрядчиков. А эта история имеет особенности при оформлении.
В целом сделки сейчас будут усложняться, появление нюансов будет расти в геометрической прогрессии.
А чего ждать продавцам?
Для продавцов ситуация довольно безрадостная. К сожалению, единицы станут теми, кто сможет реализовать объект недвижимости дороже, чем установленная рыночная цена на сегодняшний день.
Выиграет только тот, кто будет быстро принимать решение.
Если же вы хотите за свой объект недвижимости получить наличные или точно столкнетесь с этой необходимостью в течение ближайшего года, то продавайте сейчас. При этом грамотно оценивайте бюджет, выставляйте на продажу и быстро продавайте. Помните, что любая задержка ведет к тому, что вы теряете, теряете и теряете деньги. Я не вижу предпосылок, чтобы в течение года ситуация сохранялась на текущем уровне и не имела тенденцию к понижению цен, о росте даже не говорим.
Пожалуй, ничего не поменялось для тех, кто продает свою недвижимость с доплатой. Единственное – увеличится стресс от участия в подобном мероприятии в непростое время.
Отличная ситуация также для тех, у кого есть какой-то портфель недвижимости, которая приносит прибыль. В этом случае можно его обновить и качественно улучшить. Можно продать объект и выбрать что-то, что будет больше соответствовать требованиям, а значит лучше приносить доход.
Есть еще одна категория клиентов – это те, кто уезжает. Релокация существенно влияет на настроения бизнеса. Дело в том, что уезжают те, кто сформировал требования к качественной риэлторской услуге. Этот эффект отложенный, но он также будет влиять на наш рынок.