Из 112 торговых центров, работающих в Минске, 86 (то есть три четверти) уже “отпраздновали” десятилетний юбилей. Впрочем, большинство из них с момента открытия мало изменились, хотя эксперты рекомендуют менять концепцию ТЦ каждые 5 лет. Более того, многие торговые центры похожи друг на друга как близнецы, что снижает их привлекательность. О том, какие еще проблемы существуют на столичном рынке крупноформатной торговой недвижимости, поговорили с аналитиком "Коллиерз Интернешнл Консалтинг" Дмитрием Соловых.
Аналитик "Коллиерз Интернешнл Консалтинг" Дмитрий Соловых
Достаточно ли в Минске торговых центров – и появятся ли новые?
Несмотря на внушительное количество торговых площадей в столичных ТЦ, большинство из них – 78% – находятся в торговых центрах районного (или даже более мелкого – микрорайонного) формата. Это те самые небольшие шопинг-молы, в которые вы заглядываете практически каждый день.
В общей сложности во всех ТЦ города – 1 560 тыс.кв.м. площадей, то есть 765 кв.м. на тысячу минчан. Правда, лишь 70% из них востребованы покупателями (итого около 550 кв.мю на тысячу жителей). Именно поэтому мы наблюдаем высокий покупательский трафик в качественных и успешных ТЦ и ТРЦ.
Динамика и прогноз предложения площадей в крупноформатных торговых объектах Минска
– Розничный товарооборот в Минске за первое полугодие 22024 года составил 13,8 млрд. руб., увеличившись на 19,8% в сопоставимых ценах к аналогичному периоду 2023 года. Товарооборот общественного питания вырос на 15,1% за этот же период. Эти цифры свидетельствуют о восстановлении потребительской активности и улучшении экономической ситуации в стране. Следовательно, и нагрузка на торговые центры возрастает. В результате рынок спокойно и без потрясений прирастает в среднем на 60 тыс. кв.м. в год, а вакантность в ТЦ сохраняется на низком уровне – всего 8-9%. А в популярных и востребованных потребителями объектах – и того меньше, – говорит Дмитрий Соловых.
По его словам, новые крупные проекты пока не анонсированы, зато активизируются те, что уже в процессе реализации. Что же касается перспектив, то последующее развитие торговой недвижимости переходит в разряд обеспечения социальной инфраструктурой новых районов жилой застройки. То есть речь идет о строительстве ТЦ формата "микрорайонный", а также более мелких объектов.
– Новые торговые центры с качественной концепцией и в хорошей локации будут отличаться быстрой заполняемостью и низкой вакантностью при относительно высоких ставках, – подчеркивает эксперт.
Структура торговых площадей в Минске по возрасту
Дмитрий Соловых указывает на "пробел" в столичной торговой недвижимости: в Минске нет ни одного суперрегионального торгового центра. То есть ТРЦ арендопригодной площади более 75 тыс. кв.м., способных привлекать наиболее разнообразных и популярных ритейлеров (в первую очередь, fashion-сегмента) и притягивать большее количество посетителей. Кроме продовольственного и нескольких других "якорей" (например, бытовая техника и электроника, спорттовары или DIY), такой ТРЦ значительные площади отводит для объектов питания и развлечений: фудкорт или фудмолл с более чем 10-ю различными форматами, детский развлекательный центр, многозальный кинотеатр и большое количество различных активностей для посетителей.
– В Москве – 50 суперрегиональных торговых центров со средней площадью 142 тыс. кв.м., в Варшаве – шесть, по одному есть в Вильнюсе и Риге. В Минске нет ни одного, хотя наш город в текущей ситуации может "поглотить" не менее 2 крупных ТРЦ суперрегионального формата. А ведь отсутствие подобного формата сдерживает развитие рынка, приход новых ритейлеров, ограничивает покупателя, – уверен собеседник.
Торговые центры устаревают. В них скучно
Те 77% торговых центров, которые открылись 10 и более лет назад, ориентированы на покупателей 20-летней давности. Стоит ли говорить, что за два десятилетия поведение, факторы выбора, требования и ожидания потребителей серьезно изменились? Мы хотим не только покупать, но и ужинать, развлекаться и получать услуги…
Prizma – самый "молодой" ТРЦ в Минске: он открылся в сентябре 2024 года
– В ТЦ I поколения, которые строились в начале 2000-х, 100% арендопригодной площади занимают малоформатные боксы для продажи промышленных товаров. Это ни в коей мере не отвечает интересам покупателей. Староформатные объекты испытывают значительные сложности в функционировании, для них характерна высокая вакантность и низкая посещаемость. При этом они не пытаются изменить ситуацию. А ведь именно в таких ТЦ находится 28% всех торговых площадей. Появившиеся в середине 2000-х гипермаркеты с прикассовой галереей и торговые центры II поколения (с концепцией, "якорными" арендаторами и небольшой долей объектов питания и развлечений) также становятся все менее привлекательными для посетителей, – говорит Дмитрий Соловых.
По мнению эксперта, торговым центрам I поколения может помочь только редевелопмент (реконструкция или модернизация). Или полный снос и строительство нового объекта.
Еще одна проблема: в крупных ТРЦ – один и тот же пул ключевых ритейлеров
Отвечают ожиданиям потребителей лишь построенные в последнее десятилетие торгово-развлекательные центры III поколения, в которых треть площадей – общепит, развлечения и досуг. Однако таких ТРЦ в Минске всего несколько.
Впрочем, есть проблемы и у крупных современных ТРЦ. Они имеют схожие по размеру площади, пересекающиеся зоны охвата или не совсем удачную локацию, а также практически идентичный пул fashion-ритейлеров. Решить эту проблему можно только уникальной концепцией и/или отличным от других ТРЦ позиционированием, уверен Дмитрий Соловых.
Посетители проходят мимо? Срочно менять концепцию!
Остро стоит вопрос реконцепции торговых центров.
– В среднем каждые 5 лет торговый центр должен менять концепцию, чтобы соответствовать трендам и оставаться привлекательным. Более того, реконцепцию необходимо планировать уже на этапе ввода ТРЦ и изначально закладывать в проект объекта возможность реноваций в будущем, – утверждает собеседник.
Жизненный цикл некоторых крупных ТРЦ Минска
Оптимальный момент для проведения реконцепции – когда ТРЦ находится на этапе зрелости. В этой зоне находятся несколько столичных торгово-развлекательных центров. А парочка – и вовсе перешла за данный рубеж. Можно ожидать скорых изменений и начала "второй жизни" или же окончательного упадка этих объектов.
На что в такой ситуации ориентироваться ТРЦ?
Инновации и технологии. Внедрение новых технологий и инновационных решений в торговых центрах, таких как цифровые витрины, системы управления трафиком и аналитика данных, монетизация информации о посетителях и арендаторах, управление всеми процессами функционирования ТРЦ, сможет повысить эффективность работы и привлечь новых посетителей.
Экологические инициативы. Повышенное внимание к экологическим аспектам и устойчивому развитию ведет к внедрению зеленых технологий и энергоэффективных решений в торговых центрах.
Социальная ответственность. Торговые центры должны уделять больше внимания социальной ответственности, включая поддержку различных сообществ и инициатив.
Автор: Сергей Лобко, инфографика: “Коллиерз Интернешнл Консалтинг”
*Партнерский материал
*Использование и цитирование данной статьи допускается в объеме, не превышающем 20% при наличии гиперссылки. Более 20% – только с разрешения редакции.
