Читатель Smartpress.by Антон обратился в редакцию с проблемой, которая начиналась как бытовой конфликт, а быстро превратилась в юридическую ловушку.
По его словам, квартира этажом ниже сдается без договора. Там живут две женщины, которые, как утверждает читатель, периодически пьют. После задымления на кухне и вызова пожарных хозяин решил их выселить. Но жильцы отказались съезжать и пригрозили: если он будет настаивать, они вызовут милицию и расскажут, что квартира сдавалась нелегально.
“Квартира под нами сдается нелегально. Там живут две женщины, которые периодически где-то работают, а в промежутках пьют. После того, как они чуть не устроили пожар в доме (на плите сгорела еда, оставленная без присмотра), хозяин решил их выселить. Виновницы сказали, что никуда не поедут, а если хозяин будет настаивать, то вызовут милицию и расскажут, что хату им он сдавал нелегально и, следовательно, не платил налоги. Нюанс: квартира неприватизированная. Такие вроде как сдавать нельзя, но могу ошибаться. Вопрос: какие у хозяина есть рычаги, чтобы их выселить, если никаких договоров аренды с этими пьяницами нет и никогда не было?”.
Отдельный нюанс: жилье, по словам Антона, неприватизированное. Читатель спрашивает: какие у хозяина есть законные рычаги давления на нерадивых и опасных жильцов, если договора аренды нет и никогда не было?
Разобраться мы попросили адвоката Минской областной коллегии адвокатов Анастасию Антонову.
Коротко: дейстовать придется через суд
Если договора найма нет, ситуация рассматривается не как обычный спор наймодателя и нанимателя, а как вопрос о самоуправном занятии жилого помещения.
Антонова ссылается на часть 1 статьи 79 Жилищного кодекса Республики Беларусь. По этой норме граждане, самоуправно занявшие жилое помещение, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения - по требованию собственника жилого помещения или других заинтересованных лиц. Эта формулировка есть и в официальной редакции Жилищного кодекса: статья 79 прямо говорит о выселении таких граждан через суд без предоставления другого жилья.
То есть угроза “мы никуда не поедем” сама по себе не дает жильцам права остаться в квартире. Но и просто выставить их за дверь без процедуры нельзя.
Зачем фиксировать факт проживания
Главный вопрос для суда - не только в том, что договора нет. Нужно показать, что конкретные люди действительно живут в квартире и отказываются ее освобождать.
“Необходимо зафиксировать факт проживания, как правило через правоохранительные органы. Далее обратиться с исковым заявлением о выселении без предоставления другого жилого помещения, в суд по месту нахождения квартиры”, - поясняет Анастасия Антонова.
В этой истории важным может стать и эпизод с угрозой пожара на весь дом: по словам читателя, в квартире было задымление из-за сгоревшей кастрюли. Но сам по себе такой эпизод не заменяет судебное выселение. Он может быть частью общей картины конфликта в суде.
А угроза милицией работает?
Частично - да, но не так, как, возможно, рассчитывают жильцы.
Если квартира действительно сдавалась без оформления и без уплаты налогов, у того, кто получал доход, могут возникнуть проблемы. Но это не означает, что жильцы получают иммунитет от выселения.
Адвокат указывает: ответственность за уклонение от уплаты налогов регулируется статьей 14.4 КоАП. Для физического лица при неуплате по неосторожности штраф составляет 15% от неуплаченной суммы, но не менее 0,5 базовой величины (22,5 рубля на сегодня). При умышленной неуплате - 40% от неуплаченной суммы, но не менее 10 базовых величин (450 рублей). Эти размеры указаны в статье 14.4 КоАП: часть 6 касается неосторожной неуплаты физлицом, часть 8 - умышленной.
Кроме штрафа, по словам адвоката, придется возместить налоговые отчисления с пеней - за период незаконной сдачи жилья.
Иными словами, угроза “мы расскажем про налоги” может быть болезненной для того, кто сдавал квартиру. Но она не превращает проживание без договора в законное право занимать жилье дальше (к тому же факт сдачи за деньги нужно доказать).
Неприватизированная квартира - самый опасный нюанс
Читатель отдельно пишет, что квартира неприватизированная. Это важно.
В такой ситуации нужно сначала понять, кто именно “хозяин” с юридической точки зрения. Если человек не является собственником, а только пользуется жилым помещением, у него может не быть тех прав, которые есть у собственника частной квартиры.
Адвокат формулирует осторожно: если жилье сдавало третье лицо, не имеющее на это права, ответственность может быть “вплоть до уголовной”.
Поэтому в этой истории два параллельных вопроса. Первый - как выселить людей, которые живут без договора и не хотят съезжать. Ответ: фиксировать проживание и обращаться в суд. Второй - имел ли сам “хозяин” право сдавать именно эту квартиру. И вот здесь все будет зависеть от документов на жилье и статуса человека, который его сдавал.
Что в итоге может сделать хозяин
1. Зафиксировать, кто фактически живет в квартире. Обычно это делается через правоохранительные органы.
2. Подготовить иск о выселении без предоставления другого жилого помещения. Подавать его нужно в суд по месту нахождения квартиры.
Параллельно надо быть готовым к налоговым последствиям, если сдача действительно была нелегальной. Если доход от жильцов получался и налоги не платились, вопрос о штрафе и доплате налогов может возникнуть отдельно.
А если квартира неприватизированная, перед судом особенно важно проверить документы: кто имеет право пользоваться помещением, кто вправе обращаться с требованием о выселении и не нарушил ли сам “хозяин” правила, пустив туда посторонних людей.
Задать вопрос в нашу рубрику “Мы выяснили” очень просто: заходите в чат-бот (@smartinf_bot), спрашиваете, а мы разбираем ваш вопрос. Ответы публикуем по вторникам и четвергам с 17:00 до 18:30 на сайте и в нашем Telegram-канале.
