Можно ли выкупить доли в жилье за семейный капитал?

В редакцию написала читательница Smartpress.by Екатерина с очень актуальным для белорусов вопросом – жилищным.

Давайте разбираться.

При досрочном использовании семейного капитала купить долю можно при условии, что после сделки покупатель станет единственным собственником всей квартиры. Размер приобретаемых долей значения не имеет.

Покупка проводится в пределах стоимости долей, определенной по результатам независимой оценки. Для обращения понадобятся в том числе предварительный договор купли-продажи, заключение и отчет об оценке, а также документ, подтверждающий право собственности на уже имеющуюся долю.

Что изменилось с 2025 года?

С 1 января прошлого года семейный капитал разрешили досрочно направлять на приобретение оставшихся долей и тогда, когда уже принадлежащие семье доли квартиры оформлены не на одного, а на нескольких членов семьи. Например, часть квартиры принадлежит родителю и детям, а оставшаяся часть – другому собственнику.

У Екатерины ситуация проще: 1/3 квартиры принадлежит ей, а после приобретения еще 2/3 она станет единственным собственником всей квартиры.

Условия использования семейного капитала досрочно

Для направления денег на покупку жилья или долей должны одновременно выполняться несколько условий.

Во-первых, член семьи, в интересах которого используются средства, должен лично или в составе семьи состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Во-вторых, у семьи не должно быть в собственности жилья общей площадью 15 квадратных метров и более на одного человека, а в Минске – 10 квадратных метров и более на человека.

В-третьих, поскольку Екатерина воспитывает детей в неполной семье, к ней применяется условие о занятости. Трудоспособный родитель должен быть занят на дату обращения и не менее 12 месяцев в общей сложности за последние 24 месяца перед месяцем подачи заявления. К занятости относятся не только работа по трудовому договору, но также служба, учеба и другие предусмотренные законодательством виды деятельности.

Кроме того, дети не должны быть признаны находящимися в социально опасном положении или отобраны из семьи, а заявитель не должен быть лишен родительских прав.

Таким образом, даже если семья соответствует нормативу по количеству квадратных метров, без постановки на учет нуждающихся досрочно использовать семейный капитал на выкуп долей нельзя.

Как учитывается площадь квартиры при постановке на очередь?

При постановке на учет нуждающихся применяется другой расчет, чем при проверке жилья, находящегося в собственности семьи, для использования семейного капитала.

В Минске нуждающимися по основанию недостаточной обеспеченности жильем признают граждан, у которых приходится менее 10 квадратных метров общей площади на одного человека.

При расчете учитываются жилые помещения, находящиеся в собственности и (или) во владении и пользовании гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи. Для минчан учитывается жилье, расположенное как в Минске, так и в населенных пунктах Минского района.

Поэтому наличие у Екатерины только 1/3 в праве собственности еще не означает, что при постановке на очередь администрация обязана учитывать исключительно треть общей площади квартиры. Жилищный орган также проверяет, какой площадью Екатерина и дети владеют и пользуются.

Но и вывод о том, что из-за невыделенных долей на Екатерину и детей автоматически приходится вся квартира, должен быть подтвержден официальным расчетом администрации.

Имеет ли значение регистрация в жилье сестер?

Регистрация сестер имеет значение, но сама по себе не является единственным и решающим критерием. Необходимо также учитывать, проживают ли они в квартире и пользуются ли ею.

При расчете обеспеченности из площади жилых помещений вычитается общая площадь, приходящаяся на других граждан, которые проживают в этих помещениях, но не включены в состав семьи заявителя, принимаемой на учет.

Поэтому возможны разные ситуации. Если сестры зарегистрированы и действительно постоянно проживают в квартире, но не включаются в состав семьи Екатерины при постановке на учет, площадь, приходящаяся на них, должна учитываться отдельно. В таком случае расчет всей квартиры только на Екатерину и троих детей может быть спорным.

Если сестры зарегистрированы, но фактически в квартире не живут, одна регистрация еще не подтверждает, что определенную часть площади обязательно исключат из расчета.

Если сестры не зарегистрированы и квартирой фактически не пользуются, а Екатерина с детьми проживает в квартире, у администрации могут быть основания учитывать площадь всего помещения как находящуюся во владении и пользовании ее семьи.

Таким образом, законность расчета зависит не только от регистрации, но также от фактического проживания сестер, порядка пользования квартирой и документов, на основании которых администрация приняла решение.

Важно, закреплен ли порядок пользования квартирой письменным соглашением собственников или судебным решением.

Влияет ли развод на расчет?

Состав семьи для предоставления права на досрочное распоряжение семейным капиталом определяется на дату подачи заявления.

Бывший супруг, ранее учтенный в составе семьи при назначении семейного капитала, не учитывается, если после расторжения брака он не проживает в семье и никто из детей, учтенных при назначении семейного капитала, не воспитывается у него.

Если все трое детей живут с Екатериной, бывший супруг, как правило, не должен включаться в состав семьи при определении права на досрочное распоряжение средствами.

При этом состав семьи для семейного капитала и состав семьи при постановке на жилищный учет определяются по разным правилам. Поэтому необходимо проверить, кого именно районная администрация включила в расчет площади.

Что происходит после достижения ребенком 18 лет?

После истечения 18 лет со дня рождения ребенка, в связи с рождением которого семье назначили капитал, требование о нахождении на учете нуждающихся больше не применяется. Семейный капитал можно направить на улучшение жилищных условий независимо от того, состояла семья на жилищном учете или нет.

Следовательно, если к этому времени сестры по-прежнему будут готовы продать свои доли, Екатерина сможет использовать семейный капитал без постановки на очередь. При этом сама сделка и приобретаемое жилье должны соответствовать установленным требованиям.

У Екатерины есть преимущественное право покупки

Поскольку Екатерина является собственником 1/3 квартиры, она имеет преимущественное право купить продаваемые сестрами доли по цене и на условиях, предложенных постороннему покупателю.

Сестры обязаны письменно известить ее о намерении продать доли постороннему лицу, указав цену и другие условия сделки. Если Екатерина откажется от покупки либо не приобретет доли в течение месяца со дня извещения, сестры смогут продать их другому человеку.

Если доли продадут с нарушением преимущественного права, Екатерина вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на нее прав и обязанностей покупателя.

При этом преимущественное право не обязывает сестер снизить цену или ждать, пока Екатерина получит разрешение на досрочное использование семейного капитала.

Что делать сейчас?

Екатерине необходимо запросить в администрации района не устное разъяснение, а официальное письменное решение об отказе в постановке на учет и расчет обеспеченности жильем.

В документах следует проверить:

• какую площадь квартиры администрация включила в расчет;

• на скольких человек ее разделили;

• кого признали совместно проживающими членами семьи;

• учли ли регистрацию и фактическое проживание сестер;

• вычли ли площадь, приходящуюся на сестер, если они проживают в квартире, но не включены в семью Екатерины;

• на основании каких документов сделан вывод, что Екатерина и дети пользуются всей квартирой;

• учтено ли другое жилье Екатерины и детей.

Порядок принятия граждан на учет и рассмотрения заявления установлен статьями 39–41 Жилищного кодекса.

Если сестры фактически проживают в квартире, но приходящуюся на них площадь не вычли, либо администрация без достаточного обоснования посчитала, что Екатерина и дети пользуются всей квартирой, отказ можно обжаловать в вышестоящий исполнительный орган или в суд.

Задать вопрос в нашу рубрику “Мы выяснили” очень просто: заходите в чат-бот по этой ссылке, спрашиваете, а мы ищем эксперта и разбираем ваш вопрос с ним. Ответы публикуем по вторникам и четвергам с 17:00 до 18:30 на сайте и в нашем телеграм-канале.