Ситуация распространенная: собственник квартиры хочет продать жилье, но в нем зарегистрированы родственники – например, невестка и несовершеннолетние внуки. Возникают вопросы: мешает ли “прописка” продаже? Можно ли выписать людей без их согласия? И что делать, если они против сделки?
Именно с такой ситуацией в редакцию обратился наш читатель N. “Я являюсь собственником трехкомнатной квартиры, и дал согласие, чтобы в ней жил мой сын с невесткой и двумя несовершеннолетними детьми, и прописал их. Сын с невесткой развелись, сын живет у меня в частном доме, а невестка с детьми осталась в квартире. Могу ли я продать квартиру и выселить невестку с детьми?”, – написал он.
Давайте разбираться строго по действующему законодательству Беларуси.
1. Регистрация не равна собственности
Первое и ключевое: регистрация (прописка) не дает права собственности и не является обременением самого права собственности.
Т.е., человек, зарегистрированный в квартире, получает право проживания и пользования жилым помещением, но это право:
-
не закрепляет за ним долю в собственности;
-
не дает права распоряжаться квартирой как собственнику.
Регистрация по месту жительства отражает лишь факт проживания.
2. Можно ли продать квартиру с прописанными людьми
Белорусское законодательство не запрещает собственнику отчуждать (продавать) жилое помещение, даже если в нем зарегистрированы другие лица.
Однако на практике есть важные уточнения. При удостоверении договора купли-продажи нотариус обязан получить письменное согласие всех совершеннолетних лиц, зарегистрированных в квартире, поскольку по нормам нотариального удостоверения сделок удостоверяющий нотариус должен удостоверить согласие сторон на условия, юридическими словами – фактически участвующих лиц, которые могут претендовать на право пользования этим жильем.
Если согласие зарегистрированных отсутствует, сделку не удостоверят до урегулирования этого вопроса.
3. Особый статус несовершеннолетних
Регистрация несовершеннолетних и их законных представителей имеет отдельное значение.
Несовершеннолетние дети имеют право на проживание и пользование жилым помещением, в котором они фактически проживают. Их право защищено законом и органами опеки.
В юридической практике подчеркивается: несовершеннолетних не выписывают без оснований и без решения органов опеки, особенно если это нарушает их жилищные права или ухудшает жилищные условия.
4. Когда возможно выселение
Выселение зарегистрированных лиц регулируется Жилищным кодексом Республики Беларусь.
В нем предусмотрено, что лица, проживающие в жилом помещении и не имеющие доли в праве собственности, могут быть выселены по требованию собственника (в случаях, прямо установленных законом).
Это касается, в частности, бывших членов семьи собственника (например, бывшей жены или мужа), а также других лиц, имеющих право пользования жилым помещением.
Статья 89 Жилищного кодекса Республики Беларусь указывает, что совершеннолетние члены и бывшие члены семьи собственника, проживающие совместно с ним и не имеющие доли в общем праве собственности, могут быть выселены по требованию собственника без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.
При этом продажа объекта, где прописан несовершеннолетний допускается исключительно с одобрения органов опеки и попечительства.
Что это означает в вашей ситуации
• Вы как собственник квартиры теоретически можете продать ее, даже если в ней зарегистрированы невестка и несовершеннолетние дети. Такое отчуждение не запрещено по общим правилам сделок с недвижимостью.
• Однако для нотариального удостоверения договора купли-продажи и последующей государственной регистрации перехода права собственности необходимо согласие всех зарегистрированных лиц, поскольку нотариус и регистратор требуют согласие проживающих в квартире, даже если они не являются собственниками.
• Если невестка не дает согласие и откажется выписываться, провести сделку будет невозможно – нотариус не удостоверит договор без устранения препятствия.
• Принудительное выселение без согласия второй стороны возможно только по решению суда и исключительно по основаниям, установленным Жилищным кодексом (в том числе в случаях, указанных в статье 89 ЖК РБ). В отношении несовершеннолетних суд будет учитывать их интересы, а органы опеки обязаны участвовать в процессе.
• Снять с регистрации невестку и детей в одностороннем порядке нельзя. Это возможно либо по их письменному согласию, либо на основании судебного решения при наличии законных оснований.
Итог
Регистрация не делает человека собственником, но дает ему право проживания, которое защищено законом. Продать квартиру можно, однако без согласия зарегистрированных лиц нотариальное оформление сделки будет невозможно. Вопрос с несовершеннолетними требует особой правовой процедуры и участия органов опеки.
Для уточнения всех деталей в вашей ситуации, уважаемый N, вам лучше проконсультироваться с адвокатом.
Задать вопрос в нашу рубрику “Мы выяснили” очень просто: заходите в чат-бот (@smartinf_bot), спрашиваете, а мы разбираем ваш вопрос. Ответы публикуем по вторникам и четвергам с 17:00 до 18:30 на сайте и в нашем Telegram-канале.
