Читательница Smartpress.by Иваника спрашивает: “Как в Беларуси закон защищает добросовестного покупателя жилья, если после покупки продавец подаёт в суд, утверждая, что находился в заблуждении под влиянием мошенников? И требует возврата квартиры?”
Разбираемся.
“Эффект Долиной”, или ситуация, когда продавец спустя время заявляет, что продал квартиру “под влиянием заблуждения” или стал жертвой мошенников, звучит драматично, но на практике далеко не всегда приводит к отмене сделки. Белорусское гражданское законодательство выстроено так, чтобы защищать стабильность оборота недвижимости и интересы добросовестных приобретателей. Попробуем разобраться, как именно работает эта защита.
Когда продавец может оспорить сделку
Гражданский кодекс Беларуси действительно допускает оспаривание сделки, если она была совершена под влиянием существенного заблуждения или обмана. Формально продавец в подобной ситуации может обратиться в суд и требовать признания договора купли-продажи недействительным. Однако одно только заявление о “заблуждении” недостаточно. Суду нужно доказать целый комплекс условий, и здесь начинаются сложности.
Во-первых, заблуждение должно быть существенным – касаться самого предмета сделки, её условий или правовых последствий. Расхожие истории вида “я думал, меня обманули” или “не до конца понял условия” в белорусской судебной практике редко проходят проверку. Подпись нотариально удостоверенного договора считается выражением осознанной воли.
Во-вторых, суд оценивает, проявил ли продавец разумную осмотрительность. Если человек пришёл к нотариусу, подписал договор, получил деньги и не предъявил ни одного вопроса – ссылаться на неопытность или внешнее давление проблематично. Невнимательность и собственное легкомыслие не считаются основанием для отмены сделки.
Роль добросовестности покупателя
Даже если заблуждение будет доказано, суд неизбежно оценит статус покупателя. Именно здесь включается ключевой механизм защиты оборота недвижимости – добросовестность приобретателя. Если покупатель:
- проверил документы продавца и квартиры;
- покупал жильё у реального собственника;
- оформил сделку у нотариуса;
- передал деньги официальным способом;
- не участвовал в сомнительных схемах;
то закон и практика стоят на его стороне.
Белорусские суды крайне осторожно идут на изъятие жилья у такого приобретателя. Более того, даже если сделка признаётся недействительной, применяются альтернативные способы защиты прав продавца – например, взыскание убытков с мошенников или иных причастных лиц. Возврат квартиры покупателем допускается лишь тогда, когда его недобросовестность доказана так же убедительно, как и заблуждение продавца. В реальности такие случаи единичны и, как правило, связаны с уголовными делами.
Задать вопрос в нашу рубрику “Мы выяснили” очень просто: заходите в чат-бот (@smartinf_bot), спрашиваете, а мы разбираем ваш вопрос. Ответы публикуем по вторникам и четвергам с 17:00 до 18:30 на сайте и в нашем Telegram-канале.
