С 1 января по 31 декабря 2021 г. в Минюст поступило 98 обращений граждан и юридических лиц, касающихся сферы оказания риэлтерских услуг.
"Анализ количества поступающих из года в год в министерство юстиции обращений по вопросам деятельности риэлтерских организаций свидетельствует о положительном результате вышеприведенных мер: наблюдается снижение числа обращений названной тематики, подаваемых в письменной и электронной форме: со 154 обращений в 2016 г. до 98 обращений в 2021 г. (в 2016 г. в министерство поступило 154 обращения, в 2017 г. - 130, в 2018 г. - 102, в 2019 г. - 100, в 2020 г. - 102, в 2021 г. - 98)", - отметили в Минюсте.
"Однако пока не удается добиться снижения числа обоснованных жалоб на действия (бездействие) работников риэлтерских организаций, которое в последние годы остается практически на прежнем уровне", - добавили в ведомстве.
На что жаловались и что рекомендуют в Минюсте
32,7% обращений затрагивали вопросы порядка оказания риэлтерских услуг: некачественное оказание услуг; правомочность того или иного лица оказывать риэлтерские услуги.
К примеру, в рамках заключенных договоров на оказание риэлтерских услуг такие услуги потребителям оказывали лица, которые в штате риэлтерской организации не состояли (подрядчики), либо же услуги оказывались работниками организации, не являющимися специалистами по риэлтерской деятельности.
Здесь потребитель должен помнить: риэлтерские услуги вправе оказывать только состоящие в штате риэлтерской организации специалисты по риэлтерской деятельности (риэлтеры и агенты по операциям с недвижимостью). К ним предъявляются соответствующие требования: наличие определенного образования, опыта работы в сфере недвижимости, для получения свидетельства об аттестации риэлтера сдается аттестационный экзамен и т.д., что направлено на обеспечение оказания риэлтерских услуг потребителям только квалифицированными специалистами.
По каждому договору на оказание риэлтерских услуг назначается ответственный за его исполнение риэлтер, зачастую закрепляется и агент по операциям с недвижимостью. Именно эти лица и должны работать с потребителем, представляя его интересы и оказывая квалифицированную юридическую поддержку на всех этапах исполнения договора, помогая в общении продавцов с покупателями, консультируя по всем вопросам совершения сделки.
Однако в отдельных случаях назначение ответственного за исполнение договора риэлтера носит формальный характер: потребитель общается с иными лицами (диспетчером, менеджером), с риэлтером даже не встречаясь;
16,3% обращений затрагивали вопросы оплаты риэлтерских услуг: правомерность предъявления работниками риэлтерской организации требований об оплате услуг, размера оплаты.
При рассмотрении таких обращений выявлялись следующие случаи, часто встречающиеся на практике: в рамках заключенного с наймодателем договора на оказание риэлтерских услуг агент по операциям с недвижимостью организует осмотр квартиры для потенциальных нанимателей. В случае заинтересованности потенциальных нанимателей в найме жилого помещения агент сообщает о необходимости оплаты его услуг (как правило, озвучивается сумма в размере 50% от арендной платы за месяц).
В этой связи необходимо отметить, что риэлтерская организация вправе требовать оплаты риэлтерских услуг только на основании заключенного с потребителем в письменной форме договора на оказание таких услуг и только за фактически оказанные услуги.
В вышеприведенном случае договор на оказание ему риэлтерских услуг заключал не наниматель, а наймодатель, который и будет оплачивать данные услуги.
При этом оплата услуг должна осуществляться не по устанавливаемым агентом по своему усмотрению расценкам, а по утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14 марта 2008 г. № 386 тарифам (ставкам) на риэлтерские услуги, в том числе на риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости;
14,4% обращений касались понуждения покупателей объектов недвижимости к заключению договора на оказание риэлтерских услуг, уже оказываемых продавцам данных объектов, и оплате стоимости этих услуг.
Суть данного нарушения разъяснялась неоднократно: риэлтерская организация в целях привлечения покупателей рекламирует объект недвижимости, с собственником которого заключен договор на оказание ему риэлтерских услуг по продаже данного объекта. Однако когда потенциальные покупатели отзываются на размещенную рекламу, им сообщают, что приобретение рекламируемого объекта возможно только в случае заключения покупателем с риэлтерской организацией договора на оказание риэлтерских услуг, и, соответственно, их оплаты. В противном случае возможная сделка умышленно срывается.
В то же время покупатель, приобретающий объект недвижимости, предлагаемый риэлтерской организацией к продаже на основании договора с продавцом, не обязан заключать договор с этой организацией и оплачивать ее услуги.
При наличии договора на оказание услуг, заключенного с продавцом объекта недвижимости, риэлтерская организация прежде всего обязуется оказать предусмотренные предметом договора услуги своему клиенту: организовать поиск потенциального покупателя, провести переговоры между продавцом и подобранным покупателем об условиях предстоящей сделки, оказать помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки и т.д. Все эти услуги заказал и, соответственно, оплачивает продавец. Поэтому препятствование работниками риэлтерской организации в продаже объекта недвижимости кому-либо из потенциальных покупателей, у которых договор с риэлтерской организацией отсутствует, понуждение к заключению договора на оказание риэлтерских услуг и их оплате не правомерно;
10,2% поступивших обращений содержали вопросы размещения ненадлежащей, в том числе недостоверной рекламы объектов недвижимости (рекламирование объекта недвижимости при отсутствии договора на оказание риэлтерских услуг, заключенного с собственником данного объекта; рекламирование вымышленных объектов в целях привлечения внимания потребителей якобы большим количеством предлагаемого к найму жилья и т.д.).
Здесь необходимо напомнить, что риэлтерская организация в рекламе объекта недвижимости обязана указать: номер и дату заключения договора на оказание риэлтерских услуг, свои наименование, учетный номер плательщика, а также номер и дату выдачи лицензии на осуществление деятельности по оказанию юридических услуг с указанием составляющих лицензируемый вид деятельности услуг – риэлтерских услуг (если требуется получение такой лицензии);
7,1% обращений были вызваны неправомерными действиями риэлтерских организаций при оказании потребителям услуг по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости (наем объектов жилищного фонда): после заключения договора на оказание риэлтерских услуг по представлению информации о предлагаемых к найму объектах недвижимости и оплаты таких услуг должные меры к выполнению принятых на себя обязательств риэлтерские организации не принимали.
Остальные обращения касались иных вопросов в сфере риэлтерской деятельности, в том числе содержали просьбы о даче разъяснений законодательства в данной сфере, порядка оказания риэлтерских услуг.
