Впервые за последние четыре года рынок коммерческой недвижимости чувствует себя довольно бодро. Даже офисы, несколько лет тяжело "болевшие", подают признаки выздоровления. Изучили годовой отчет "Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость-2023", опубликованый "Коллиерз", и рассказываем о главных трендах в этой сфере.
Столичный бизнес-центр "Волна"
Сдержанный оптимизм
Несмотря на то, что в 2023 году на рынок коммерческой недвижимости по-прежнему оказывали значительное влияние внешние факторы, он сумел адаптироваться к новым реалиям, констатируют в "Коллиерз". Причем это касается всех сегментов рынка.
Ключевым драйвером роста стала складская и производственная недвижимость (I&L): она пользуется огромным спросом и растет в цене. Именно этот сегмент выглядит наиболее привлекательным для инвестиций.
Положительно оценивается и рынок торговой недвижимости. А ситуацию с офисами "Коллиерз" и вовсе называет "самым значимым прорывом года": рынок, по оценкам консалтинговой компании, преодолел нижнюю точку падения и начал осторожное восстановление.
"Количество сделок купли-продажи на рынке выросло в 1,5 раза, общая стоимость сделок выросла на 11%, но на 21% сократилась площадь сделок. В 2023 году заключена 561 сделка с объектами коммерческой недвижимости площадью более 500 кв. м на общую сумму более $230 млн", – сообщили в "Коллиерз".
Эксперты полагают, что в ближайшие годы ни одному из сегментов не грозит рецессия. Если, конечно, не появятся "черные лебеди" в виде неблагоприятных внешних факторов.
Доходности позавидует даже Европа
Даже несколько не самых благоприятных лет не пошатнули позиции Минска как города с очень высокой доходностью коммерческой недвижимости. По этому показателю белорусская столица уступает лишь Москве, а вот европейские страны – позади.
Инфографика "Коллиерз"
Фокус на западные регионы
Наибольшая инвестиционная активность в сфере коммерческой недвижимости в 2023 году наблюдалась в западных регионах Беларуси – в Брестской и Гродненской областях. При этом основной спрос – на новые (и, соответственно, наиболее дорогие) объекты.
В Брестской области объем сделок вырос на 80%: в фокусе здесь – офисы и объекты торговли. А вот в Могилёвский области спрос на коммерческую недвижимость минимален: объем сделок составил всего $4 млн — это в 4 раза меньше, чем в 2022-м.
Безусловным лидером остается Минск, хотя его доля в общем объеме сделок упала на 11 процентных пунктов и составила 47% ($108 млн, из которых $69 млн пришлось на сделки с торговой недвижимостью).
А лидером роста стала Минская область. Объем сделок здесь вырос более чем в 2 раза (до $74 млн): причина – в ажиотажном спросе на складскую недвижимость.
Нужно больше складов
Производственно-складская недвижимость – все еще наиболее привлекательный сегмент рынка: связано это с изменившейся логистикой. Самые "вкусные" объекты – в окрестностях Минска (до 25 км от МКАД): это логистические комплексы "Королев Стан", "Прилесье" и Light Industrial Park. Именно в них, по данным "Коллиерз", зафиксированы самые крупные сделки года: как по общему объему, так и по цене квадратного метра.
Инфографика "Коллиерз"
Столь высокий спрос на складскую недвижимость привел к тому, что вакантность держалась в 2023 году на уровне 2%. Это площади, размер которых не удовлетворяет потребности крупных и превышает запросы небольших арендаторов. Выставляемые на продажу площади в современных комплексах скупаются практически мгновенно.
Логистический центр "Прилесье" под Минском
"Рынок инвестиций в производственно-складскую недвижимость Минского региона по-прежнему находится в фазе роста. Различные внешние и внутренние факторы оказывают на него только положительное влияние", – подчеркивают в "Коллиерз".
Офисная недвижимость: конец рецессии?
В 2023-м стоимость и площадь сделок с офисной недвижимостью в Минске были, соответственно, в 2,4 и 2 раза меньше показателей 2022 года. При этом количество сделок осталось неизменным. Тем не менее, эксперты "Коллиерз" отмечают, что началось осторожное восстановление рынка.
В большом "минусе" офисы находились еще в первой половине 2023 года. По ее итогам, вакантность составляла 23% – то есть фактически каждый четвертый офис пустовал. Однако к концу года ситуация изменилась, и вакантность снизилась на 5 процентных пунктов (до 18%).
"Рынок продемонстрировал устойчивость, а последние месяцы года стали переломными для данного сегмента, когда рецессия сменила вектор и началось его осторожное восстановление", – утверждают эксперты "Коллиерз".
Инфографика "Коллиерз"
Спрос на офисы вырос, по оценке консалтинговой компании, на треть. Авторы отчета связывают это с ротацией офисных площадей: некоторые компании увеличивают штат сотрудников, отменяют удаленный формат работы или собирают разрозненные подразделения в одной локации. В результате предложение офисов с небольшой площадью практически исчерпано, растет спрос на крупноформатные офисы. Также эксперты отмечают интерес к офисной недвижимости со стороны государственных компаний.
Приоритетом являются современные бизнес-центры А и В классов, арендные ставки в которых значительно снизились во время рецессии. Но уже с конца 2023 года они вновь начали расти.
Возобновление активности на рынке не привело к крупномасштабным инвестиционным сделкам – пока они "отложены", потенциальные инвесторы наблюдают за ситуацией.
"Рациональным инвестированием в текущей ситуации является только реализация проектов built-to-suit (строительство под требования заказчика – Прим.редакции)… Нецелесообразно инвестирование в офисные площади классов C и D, кроме как для возможного последующего редевелопмента здания или площадей", – дают рекомендации "Коллиерз".
Торговые центры: "более чем неплохо"
Положение дел на столичном рынке крупноформатной торговой недвижимости эксперты характеризуют лаконично: "более чем неплохо".
"Сток значительный, и продолжает расти, трафик увеличивается, растет розничное потребление, еще более интенсивно развивается общественное питание, вакантность держится на естественном уровне, арендные ставки находятся в равновесном значении", – так описывают ситуацию в "Коллиерз".
ТРЦ Prizma на Партизанской проспекте Минска
Определенные проблемы испытывали лишь ТЦ прошлых поколений с устаревший концепцией – вакантность в них достигла 30%. Современным торговым центрам не составляло большого труда при высвобождении площадей найти новых арендаторов. В среднем вакантность торговых площадей в Минске составила 10%.
По данным составителей отчета, число сделок купли-продажи с торговыми площадями и объектами в Минске в 2023 году выросло почти в 2 раза, а средняя цена квадратного метра – почти в 1,5 раза. Значительный "вклад" в этот рост внесла продажа бывших магазинов "Виталюр".
"Активность в открытии новых объектов проявляли в основном продовольственные операторы и non-food ритейлеры. Вместо ушедших fashion-ритейлеров открылись новые магазины, а магазины "Санта" заменили "Виталюр" на рынке продуктовой розницы", – комментируют в "Коллиерз".
Инфографика "Коллиерз"
Эксперты отмечают, что ввод новых объектов при росте потребительских расходов положительно влияет на рынок и стоимость его активов в сделках. "В среднесрочной перспективе переход рынка в стадию замедления не предвидится, даже в связи с прогнозируемым вводом новых площадей", – заверяют составители отчета.
Автор: Сергей Лобко
Партнерский материал
